中新经纬5月28日电5月以来，市场针对买房人不断发出“政策福利红包”。不仅首套住房商业性个人住房贷款利率下限有了调整，5年期以上贷款市场报价利率(LPR)也远超市场预期下调15个基点行至4.45%，全国多地迎来一波房贷利率下调热潮。
那房贷利率降了，买房人怎么选？提前还房贷到底划不划算？对房地产行业有何影响？
知名房地产评论员、易居研究院智库中心研究总监严跃进在中新经纬研究院举办的主题为“房贷利率又降了，买房人怎么选？”的《经纬慧谈》栏目中指出，这一波房贷利率下调的“政策组合拳”可以说是“史诗级”的重磅利好，其对购房人群，房地产企业、房地产行业而言，是一个难得的购房、发展窗口期。
“LPR以前一般都只是下调5个基点，很少下调15个基点的，这是第一次”，严跃进指出，当前的信贷环境对购房人群，以及房地产行业是“史无前例的宽松”。
现在是不是购房的好时机？
可以肯定的是，房贷利率的广泛下调，直接降低了购房成本。针对“当下是否进入到一个买房窗口期”的问题，严跃进建议，购房者要对当前重大政策充分了解，结合自身需求，把握好利好政策，积极入市。目前，有个别地区的房贷利率最低可以做到3%左右，4.25%、4.4%是当前主流的房贷利率，部分保守城市房贷利率则维持在5.0%左右。
下调房贷利率，对将要买房的人是重大利好，对已买房但仍在还贷款的群体有没有好处？严跃进指出，在因城施策的原则下，一方面，政策出台后，并不是全部城市都会马上下调房贷利率，各地需要时间周期；另一方面，LPR运行机制下，房贷还款调整是一年一次，因此从长周期看，房贷利率下调使已购房群体也能享受到房贷利率下调的政策红利。
严跃进通过一个测算来表明，此次LPR下调15个基点属于力度较大的支持政策：以100万元住房贷款本金来算，下调5个基点，购房者每月大概可节省30多元，15个基点约可节省90元。如果贷款更高，银行还有基数下调空间，每月房贷会节省更多。整体来看，购房者每月能节约的费用在100元～500元不等。以30年房贷计算，最少可节省出几万、甚至十几万元的购房成本。
现在提前还房贷划不划算？
今年房贷市场中出现了两个极端现象：一部分人由于经济压力房贷被迫违约，一部分人则是手中还有“余粮”，想提前还贷。
严跃进指出，这两种现象说明市场对信贷政策方向有着不同的理解。他建议，如果手中有闲钱，认为市场投资机会不多，购房者先还房贷问题不大。但如果出现违约金较高，或大部分房贷利息前期已经还得差不多的情况下，他建议“还是要慎重提前还款，太折腾的话意义不大”。
严跃进建议，每位购房人可根据自身情况，对比市场资本的投资收益与贷款成本后再做还不还房贷的决定。在他看来，随着LPR逐渐下调，购房者未来要还的贷款利率长期也会是一个走低的趋势。
房贷利率下调对房地产企业有何效用？
虽然房贷利率下调主要针对个人住房按揭贷款，但房地产开发贷在一定程度也会受到LPR下调的影响。
严跃进指出，整体来看，房贷利率下调对购房者、房企、房地产行业都是好事。市场情况显示，从5月开始，全国多地加快了房地产促销节奏，购房者去售楼处买房的情况也多了起来。这说明随着以调利率、松限购等为引导的宽松政策，正在给房地产市场带来新动向。
“随着企业资金回笼加快，拿地投资热情也会更加积极。”严跃进说，“我相信，伴随疫情得到有效控制，宽松政策都会渐进传导到房企的开发投资端和供给端，从而使行业达到一个比较平稳、健康发展的良性生态。”
严跃进认为，房贷利率下行的利好政策，将大概率带动房地产市场预期整体向好。值得注意的是，北京、上海这两个特大城市尽管政策放松空间相对要小，但近期也下调了LPR15个基点，表明政策对刚需、改善性购房人群支持的决心和力度。这对市场中真正有购房需求的人群而言，将是一个以较低成本入手买房的好机会。
严跃进说，整体来看，全国不同城市的房地产市场表现出分化态势，三四线城市买房需求总体偏弱。除个别不具备产业支撑、市场面相对较差的城市，人口流入型城市的房地产市场依然不会有太大问题。
“当前，房地产市场短期内面临较大压力，但绝大多数城市发展仍是健康的，因为城镇化进程仍在持续，这依然会带来一部分购房需求。今年下半年，部分热点的三四线城市也有可能在宽松政策中迎来一波较好行情。此外，针对二孩家庭、三孩家庭等相关政策，都有可能给行业能带来一些良性效应。”严跃进说。(中新经纬APP)
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