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最近几天，香港首富李嘉诚家族旗下长实集团降价30%卖房的消息算是炸开了锅。
根据权威媒体报道，长实集团旗下位于香港油塘的“亲海駅II”项目已经在8月10日晚8点正式截票，最终获得逾3.8万张入票（申购的意思），超额认购近60倍，成为香港历来收票最高的新盘票王。
项目之所以如此受关注，还在于李嘉诚独特的营销策略。据悉，项目共132户，每平方英尺的价格为1.5万港元，均价回到7年前。其中，最便宜的一套折后售价仅为290万港元，相当于每平方英尺的价格为13810港元。这一价格比周边二手房便宜了三成。
作为房地产行业的“风云人物”，95岁的李嘉诚对楼市的判断向来都十分谨慎。在其他内地房企都在加杠杆高歌猛进的时候，其控制的房企负债率常年控制在30%以下。此次嗅觉敏锐的李嘉诚大幅降价卖房也引起行业广泛关注。
在内地，深陷行业调整周期的房企们也正在竭尽全力自救，呈现出不同的行业众生相。
01
努力寻求上岸
“在哪里跌倒，就从哪里爬起来。”
除了李嘉诚，这几天还有一个爆炸性消息震动地产圈：连续6年稳居房地产销售第一名的碧桂园遇到了困难。
8月12日凌晨，碧桂园地产集团有限公司宣布了关于公司旗下11只境内公司债券停牌的公告。这被外界看作是碧桂园启动债务重整的第一步。
两天前，碧桂园发布了关于盈利警告的消息，集团预计到今年6月30日净亏损约为450亿元～550亿元。去年上半年，碧桂园的盈利为19.1亿元。
碧桂园坦言，虽然公司上下已全力以赴自救，但市场整体尚未回暖，行业绝对规模下降，资本市场信心修复尚需时间，公司整体经营压力有增无减，导致2023年上半年预计出现较大亏损。
如果再往前推，8月8日，有媒体爆出，碧桂园应于8月7日兑付的两只美元债利息未能如期兑付，但仍在30天宽限期内，目前不算实质性违约。尽管如此，这一消息还是引起了广泛关注。
事实上，作为民营房企龙头企业，碧桂园在这一轮调控中算是坚持了很久。因此，碧桂园这次陷入困难不仅仅对业主和供应商造成巨大冲击，对于正在挣扎中的民营企业、处境艰难的混合所有制企业甚至对于部分竞争实力低下的国企都有不小的震慑作用。
从现在的财务状况来看，截至2022年末，碧桂园总负债1.43万亿元，其中合同负债6681.62亿元。如果剔除一般存放在监管池中的合同负债，碧桂园负债为7667.32亿元。可以对比的是，同期剔除合同负债后，恒大负债为1.72万亿元。显然，碧桂园的偿债压力还是要轻松不少。
另一方面，从目前企业方面采取的举措来看，碧桂园自救的心态还是比较积极的。碧桂园在公告中提出了四个方面的举措：一是全力以赴保交付；二是通过与持股者沟通，同时采取各种债务管理措施，积极化解阶段性流动压力；三是保障经营有序展开，努力盘活酒店、写字楼、商铺等沉淀资产；四是成立专项工作小组，强化特殊时期的组织领导。
当然，从目前来看，碧桂园想要通过自己的努力完全走出危机仍存在一定的不确定性。当前，房地产行业的问题已经转变为全行业共同面临的问题。各地也在不断出台优化房地产的行业政策。
02
迫切回到“牌桌”
“留在牌桌上，才有机会最终赢得时间。”
7月24日，中央政治局会议提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。
3天后，住房和城乡建设部发声，再次释放楼市利好信号，“继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求”。其中，降低首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房“认房不认贷”等政策措施都有比较强的方向性意义。
此后，一线城市如北京、深圳、广州、上海等纷纷表态抓紧落实相关工作。
尽管政策落实到市场还需要一定的时间，但昔日的房地产巨头已经通过集中披露财务报告等形式，竭力维护其在资本市场的地位，为企业未来的发展积蓄力量。
7月17日晚间，中国恒大（03333.HK）一口气发布了2021年度报告、2022年半年报以及2022年度报告。
财报显示，2021年和2022年，恒大集团合计亏损超过8000亿元。其中，截至2022年12月底，恒大集团负债总额2.44万亿元，剔除合同负债7210.2亿元后为1.72万亿元。
值得一提的是，在两份年报中，恒大外聘的核数师上会栢诚会计师事务所有限公司（以下简称“上会栢诚”）均作出了“无法发表意见”的论述。上会栢诚指出，由于对中国恒大未来现金流量的不确定性对集团继续持续经营的能力产生重大疑虑，“以致我们无法发表意见”。
恒大之后，世茂集团控股有限公司（00813.HK，以下简称“世茂集团”）也在7月28日披露了3份财报。这是其在联交所复牌的首要条件。
世茂集团表示，公司还就前任核数师罗兵咸永道会计师事务所在其辞任函中提出的事项进行适当的独立调查、公布调查结果，并采取适当的补救措施。
在此基础上，今年7月31日上午9点开始，世茂集团的股份正式恢复买卖。
在许家印及各方的努力之下，恒大旗下的上市公司恒大汽车（00708.HK）、恒大物业（06666.HK）先后在今年7月28日和8月3日恢复上市。
不过，由于恒大集团目前债务压力依旧很大，恒大集团复牌想必并不是一件容易的事情。
除了世茂和恒大，今年以来，出险上市房企纷纷积极申请复牌。其中，佳兆业今年3月1日宣布复牌；3月14日，景瑞控股正式复牌；4月13日，融创中国复牌。
对于上市房企而言，复牌只是一个里程碑，背后的债务危机化解还有很长的路要走。但不管怎样，市场回暖，房企迫切“回到牌桌”，也说明未来房地产行业有望实现复苏发展。
03
行业“排位赛”洗牌
“时代抛弃你的时候，连招呼都不会打一声。”
房地产行业的深入调整下，也让整个市场的行业环境发生了重大变化。克而瑞日前发布的《2023年1～6月中国房地产企业销售榜TOP200》显示，保利发展全口径销售金额已经位列排行榜首位。
值得一提的是，去年年初，保利发展董事长刘平还在高喊“进三争一”的口号，而从目前的业绩来看，保利已经超额完成“进三”目标，上半年全口径销售金额更是居于行业首位。
从权益销售金额来看，能够与保利一较高下的要数另一家央企中海地产。今年上半年，中海地产以1667.7亿元的权益金额位列排行榜第一位。
高额销售业绩的背后，最近中海地产在土地市场也在积极“扫货”。据报道，今年6月29日、30日，中海地产在深圳、厦门、石家庄三地斩获多幅地块，堪称最大赢家。
除了保利发展和中海地产，上半年销售额排行前10位的企业中还有央企招商蛇口、华润置地和国企建发房产。此外，行业前10位混合所有制企业有万科地产和绿城中国。民营企业目前仍然留在行业前10位的只有碧桂园、龙湖集团和滨江集团3家。
从全口径销售金额来看，碧桂园排名虽然滑落至第六位，依然位居民营房企之首。龙湖和滨江算是一线阵营房企中坚持得比较久的民营房企。滨江集团能够坚守，很大一方面原因在于董事长戚金兴对杭州本土市场的坚守。
2021年5月，戚金兴一句“努力做到1%～2%的净利润水平”在行业内引发巨大关注。但是按照投资部测算，2021年杭州住宅项目的整体利润率在6%以上。在2022年度业绩说明会上，戚金兴也表示，今年会继续保持拿地节奏和力度。
另一边的龙湖则开始提前偿还债务。今天的最新消息，龙湖集团提前偿还了一笔17亿元的境内债券。至此，龙湖今年内境内到期公司债已基本全部还清，仅余11月到期1.19亿元。同时，公司正按计划提前归还海外债务。
持续至今的行业调整对所有房企而言都是一次重大的洗礼和变革，曾经高杠杆扩张的房企们最终为自己的激进买单。一个时代的辉煌和繁荣也最终以理性收场。随着新时代的到来，有的成为后起之秀跃居行业前列，也有如金科之类主动申请破产重整。但不管何种操作的背后，都是为了企业后续更好地发展。破产和退市，并不意味着故事的结束，需要企业在资本市场的关注之外更好地聚焦企业自身发展。
而选择留在牌桌上的，接下来还有一场化债的“硬仗”要打。好在，黎明就在眼前了。
作者丨张玉
来源丨征探财经（ID:teccj6)
