文/庞无忌
9月25日，存量首套住房贷款利率正式下调。正式降房贷！你一个月能少还多少钱？
当天，许多人都在微信朋友圈中晒出了房贷利率下调的网页截图。有2019年买房的北京购房者称，其房贷利率已经从约4.89%下调到了4.3%。
三类人，你是哪类？
根据易居房地产研究院统计，政策落地之后，从最新房贷利率来看，市场上出现了三类人。
第一类，也是最开心的一类，房贷利率降至4.3%。根据易居研究院在全国收集的实际案例，目前最多的就是这一种。有的人房贷利率一口气降了100个基点，每月少还房贷1000多元，“吃饭都变得特别香”。
据易居测算，一线城市一套房购置成本平均需要500万元，考虑到首付比例和中间涉及公积金，其商业银行贷款本金大概为200万元。按照30年等额本息的方式计算，其利率最高可以降低100个基点左右，那么月供成本从11106元降低为9897元，减少1209元。
二线城市一套房购置成本平均需要300万元，按照商业银行贷款本金120万元计算，利率最高可以降低80个基点左右，月供成本减少577元。
三四线城市一套房购置成本平均需要100万，考虑到首付比例和中间涉及的公积金，其商业银行贷款本金大概为50万元。月供成本从2623元降低为2474元，减少149元。
第二类，最新利率在4.85%左右，虽然比“高位站岗”时低了，但降幅不大。这部分人主要是2020年以后在北京和上海购房的群体，因为买房当时的最低房贷利率比较高，目前房贷最低仍执行LPR+55基点，即4.85%。
第三类，本身买房的时候因为银行提供折扣等，房贷利率低于4.3%的，不参与此次调整。
其实还有一类人，就是买二套房的家庭，也不适用于此次的存量房贷下调政策。近三年购买二套房的家庭，利率仍然较高。北京有相当部分购房者，房贷利率依然执行5.35%。
为何此番各地房贷利率普遍降至4.3%，而非LPR目前的报价4.2%？因为时候未到。易居研究院报告认为，一些贷款合同重定价日在四季度或明年，到时候会按照最新报价(当前是4.2%)执行。
最受益群体是谁？
贝壳研究院认为，此番政策利好两部分群体，一是发放贷款时按首套利率执行的居民，二是之前在“认房认贷”政策下按二套利率执行的，所在城市政策调整为“认房不认贷”后，可重新被认定为首套住房贷款的居民。
中指研究院市场研究总监陈文静也认为，本次存量首套房贷利率下调，更加利好贷款时非首套房但当前已符合所在城市首套政策的房贷，此前部分地区二套房贷利率加点数偏高，购房者购房时房贷利率有些甚至在6%以上。简单测算，假设购房者存量房贷剩余200万元，还有25年还款期，若本次房贷利率下调80个基点，则购房成本将减少27万元，每月还款金额可减少913元。
根据新的政策，大部分城市首套房贷发放时间在2019年至2022年5月的购房者下调空间较大。据贝壳研究院测算，2019年-2022年5月重点城市发放的首套个人按揭贷款当前执行的平均利率为4.97%。
本轮调整除北京、上海等个别城市外，大部分城市2019-2022年5月期间发放的存量首套房贷利率最低可调整为LPR的水平，最高降幅可达77个基点。个别城市2021年下半年的存量房贷最高下调空间可达172个基点，本次利率下调后可显著减轻居民月供压力。
房价会转身上涨吗？
8月底，多部委落地多项政策组合拳，各地政策落地节奏加快，对购房者情绪带动明显。但陈文静表示，受前期政策严厉程度不同、市场基本面及房价预期不同等因素影响，城市表现分化。
从周度销售情况来看，根据中指数据，北京、上海、广州、苏州等城市新房周度网签数据已连续两周环比增长，上周(9.18-9.24)，北京、上海新房销售套数环比翻倍增长，广州、苏州环比分别增长17.3%、71.6%。上周北京二手住宅成交套数环比增长6.3%，成都环比增长7.9%。
另外，多地“认房不认贷”政策落地后，利好“卖一买一”购房群体，导致短期多地二手房挂牌量明显增加，如北京、上海9月以来挂牌量增加均超万套。挂牌量高企下，二手房价格上涨动能较弱。针对新房价格，当前房企仍以加快去化为主，新房价格整体稳定，三四线城市房价下跌压力仍在。
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